REITs的功能及优势

一、REITs的功能

作为继债券、股票、现金资产之后的第四类资产，REITs（房地产信托投资基金）在大类资产配置方面，给那些看好房地产收益却又担心买房影响自身资金流动性的投资者以全新的选择。

REITs是一种好的资产证券化方式，就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为证券资产的金融交易过程。当你购买REITs时，你不仅购买了不动产的收益权，你还投资了物业背后的证券。举例来说，即便你花了购买几块砖头的钱，也能够分享到整个东方广场的物业收益，只要它被装进了REITs。

投资REITs的门槛较低，国内首只公募REITs“鹏华前海万科REITs”的门槛是10万元。它的发行意味着公募基金投资范围拓展到了房地产领域，是将商业地产资产证券化的重要实践。一只REITs产品就像一个“篮子”，能将各种优质房地产资产容纳其中，分享这些资产的长久收益。

REITs的功用有两方面：一是基于主动的基金管理，由金融机构或者基金管理人主导，为广大投资人提供主动投资产品；二是融资后能够用于房地产企业转型。

从成熟市场的经验来看，好的REITs产品需要好的基金管理和资产管理，两者缺一不可。有观点认为，直接持有不动产能比投资REITs赚更多钱。但现实生活中，多数人没有时间或缺乏经验运营不动产。由于REITs产品具有分散化和流动性的特点，产品也要求专业管理团队和投资者之间提高信息透明度，在某种程度上降低了管理者和投资者之间的利益冲突。

REITs的优势还在于其在资产配置中具有分散风险的功能。资料显示REITs产品收益与股票指数的相关性不高。统计显示，美国REITs产品和标普500指数在1980年至2010年间的相关性仅为0.55，说明这类资产相对于股指波动性不大。另外，REITs与债券比，它的价值会因不动产价格增长及租金收入的增加而变动，债券在投资前的收益似乎都已经确定。（原文来源：经济日报作者：周琳）

二、REITs的优势

与其他一般意义上的房地产资产证券化相比，REITs具有如下优势：

第一，REITs是标准化可流通的金融产品。一般从上市或非上市公司收购地产资产包，且严格限制资产出售，较大部分收益来源于房地产租金收入、房地产抵押利息，能够在证券交易所上市流通；目前国内的房地产信托计划是有200份合同限制的集合非标准化金融产品，一般不涉及收购房地产资产包的行为，其收益视信托计划的方案设置而定，目前尚无二级市场，不能在证券交易所上市流通。

第二，REITs对投资者的回报需要把收入的大部分分配给投资者，比如美国、香港要求把所得利润的95%分配给投资者；国内的房地产信托计划对投资者的回报为信托计划方案中的协议回报，目前一般在3%-9%左右。

第三，REITs的运作方式是：负责提供资金并组建资产管理公司或经营团队进行投资运营；国内的房地产信托计划的运作方式是：提供资金，监管资金使用安全，或部分或局部参与项目公司运作获取回报。

第四，REITs的产品周期一般在8-10年，更注重房地产开发后，已完工的房地产项目的经营；国内的房地产信托计划产品周期较短，一般为1-3年。

第五，在美国，REITs是享有税制优惠的一种工具：如信托收益分配给受益人的，REITS免交公司所得税和资本利得税，分红后利润按适用税率交纳所得税。在香港，则需要承担资本利得税和土地税双重税收，而国内的房地产信托计划目前没有相关的税制安排。

第六，国内的房地产信托概念较为宽泛，可以是REITs模式，也可以是贷款信托、优先购买权信托、财产权信托、受益权转让信托等等。

总之，简单地讲，REITs就是将投资大众的资金，由专业投资机构投资在商务办公大楼、购物中心、饭店、公共建设等商用建筑物，投资人不是直接拿钱投资不动产，而是取得受益凭证，报酬以配息方式进行，且REITs可以挂牌公开交易，因此投资人还可以在公开市场买卖，赚取资本利得。